税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

　①昨年7月店舗兼住宅の建物とその敷地を収用されました。

　②昨年7月店舗の建物とその敷地を収用されました。

　③昨年9月に収用後に上記②の隣地に土地を1,200万円で購入

　④今年8月に収用後の土地に店舗兼住宅を4,200万円で建築する予定です。

　　建築予定の店舗兼住宅の床面積は仮に120㎡で、

　　店舗部分30㎡、居住用部分90㎡とします。

　　なお、店舗兼住宅は納税者の子供が使用し、使用貸借となります。

　⑤店舗兼住宅の建物の対価補償金（建物は移転補償金ですが、取り壊すため）

　　2100万円、土地　900万円

　⑥店舗建物の対価補償金（建物は移転補償金ですが、取壊すため）

　　3,000万円、土地1,000万円

　⑦工作物移転補償金　200万円　全て店舗部分（取壊しをします。）

　⑧収用された店舗兼住宅の床面積120㎡のうち、店舗部分30㎡、住宅部分120㎡とします。

【質　　問】

店舗兼住宅の住宅部分についての

措置法33条代替資産の特例と措置法31の3の重複適用について措置法通達31-3-1の後段によれば、

「措置法31の3と措置法33条の代替資産の特例の計算は重複適用できないが、

店舗部分、住宅部分に区分した上で、居住用部分については

措置法31の3の適用が受けることができる」と記載があるので、

区分すればできるようですが、店舗兼住宅土地建物及び店舗土地建物を収用されて、

代替資産となる1棟の店舗兼住宅建物及び土地に対して、

一組法により措置法33条代替資産の特例により計算する場合に、

譲渡資産の譲渡対価、取得費、譲渡費用を店舗部分と居住用部分に分けることはできるとしても、

代替資産の店舗兼住宅土地建物もそれぞれ居住用部分、店舗部分に取得価額を分けて、

それぞれ居住用部分、店舗部分の譲渡収入・譲渡所得の計算することになるのでしょうか。

（居住部分は居住部分、店舗部分は店舗部分に対応させて計算するという意味です。）

　措置法31-3-1の通達上では措置法31の3と措置法33条の代替資産の特例の併用は

区分すれば居住部分について可能と記載がありますが、

実務的にはどのように居住用部分、店舗部分に区分して

代替資産の特例の計算をするのか事例等を調べたもののわかりませんでした。

なお、上記で居住部分は居住部分、店舗部分は

店舗部分に対応させた場合というのは、以下のような計算となります。

　居住用部分、店舗部分に区分して計算するとした場合、

具体的には（収用される敷地の上に建物全体があり、譲渡費用はなかったものと仮定します。）

（1）収用される店舗兼住宅の居住用部分の譲渡対価の按分計算

①建物　21,000,000円×90/120＝15,750,000円

②土地　9,000,000円×90/120＝6,750,000円

（2）代替資産の店舗兼住宅の居住用部分の取得価額

①建物　42,000,000円×90/120＝31,500,000円

②土地　12,000,000円×90/120＝9,000,000円

（3）居住用部分の譲渡所得の収入金額の計算

便宜上、譲渡費用、取得費を無視して、

譲渡所得4面の6の収入金額を計算しております。

（15,750,000円+6,750,000円）－（31,500,000円＋9,000,000円）＜0

このケースは所得が計算されないこととなる。

（4）店舗部分の譲渡所得の計算

①もう1棟の店舗建物、上記（1）の店舗兼住宅の土地建物の譲渡対価残額、工作物移転補償金の合計

49,500,000円40,000,000円＋（21,000,000円+9,000,000円－15,750,000円－6,750,000円）+2,000,000円＝49,500,000円

②代替資産の

取得価額の合計　13,500,000円

（42,000,000円＋12,000,000円）－（31,500,000円+9,000,000円）＝13,500,000円③店舗部分の

譲渡所得の収入金額の計算　便宜上、譲渡費用、

取得費を無視して、譲渡所得4面の6の収入金額を計算しております。

49,500,000円－13,500,000円＝36,000,000円

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

措置法33条、措置法31の3、措置法通達31-3-1