税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
・父、母、長男、次男、母の母（祖母）、母の兄（叔父）

(1)父は宗教法人X（叔父が代表）が所有する土地甲を借りた。
関係資料としては土地使用承諾書が残っているだけだが、
おそらく権利金のやりとりはなく、地代は無償（使用貸借）。
無償返還届出書の提出の有無は不明。

(2)当該土地に、父母共有で自宅・母単独で貸家を建築。

(3)法人Xは土地甲を2棟の敷地乙に分筆したうえで、
祖母が所有していた土地丙と交換。

(4)祖母は母に土地乙を相続時精算課税で贈与

(5)甲を土地丁に分筆（おそらく自宅の越境）したが所有権は移動なし

(6)祖母、母の順に死亡し、現在母の相続手続き中で、
土地乙は建物の敷地ごとに分筆予定。
建物も土地も、自宅部分は父、貸家部分は長男・次男で1/2ずつ取得予定。

・建築計画概要書に記載されている㎡数や概要書の配置図は、
謄本や測量図の土地甲の様子とは異なる。
使用承諾書の㎡は配置図の㎡となっている。

【質　　問】
(1)今回の母の相続における土地乙は、自用地評価（自宅敷地）
および貸家建付地評価（貸家敷地）でよろしいでしょうか？

(2)父の相続が発生した場合、土地丁は使用借権として評価0でよろしいでしょうか？

言い換えると、借地権は存在していないということで、

生前に丁を取得したいと考える場合は、
法人Xとの間で借地権ではなく土地全体の贈与や売買になるでしょうか？

(3)本件のように違法建築が疑われる場合、
借地権の計上漏れを疑われると聞いたことがあるのですが、
床面積を建蔽率で割り戻して、乙＋丁以上に越境している地積を
求める必要はあるのでしょうか？
本件では仮に差額が生じても評価0でしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
東京国税局「資産税質疑事例集」（令和7年6月作成，TAINS）

【添付資料】
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260224_1.png