お世話になっております。

下記について教えてください。

【税　　目】

譲渡所得税

【対象顧客】

個人

【前　　提】

１．個人Aは土地甲につき下記の内容の売買契約を締結した

契約日　令和7年12月20日

売買契約の対象　土地甲のみ（家屋は含まない）

ただし、現状当該土地の上に家屋が存するため、

売主の費用責任で令和8年2月15日までに取壊し、滅失登記を行う。

その後令和8年2月末に当該土地を引き渡す予定だ。

この家屋は所謂一戸建てで昭和56年5月31日以前に建築されたものだ。

２．土地甲は、その上に存する家屋と共に母ＢよりＡが相続により取得したものだ。

相続開始日は令和4年11月27日だ。

３．母Ｂは当該家屋を相続開始まで自己の居住の用に供していた。

母Ｂは平成10年に夫乙より当該土地家屋を相続し、

相続開始日まで一人でその家屋に居住していた。

４．母の死亡後、当該土地家屋は未利用のままであった。

５．母からの相続につき、過去に措置法35条３の適用を受けたことはない。

６．買主は第三者だ。

７．売却金額は１億円以下だ。

【質　　問】

１．契約日ベースで申告する場合、

措置法35条３（いわゆる空き家特例）の適用はあるのか。

２．適用を受けるためにはどのような状態が必要であったのか。

３．家屋とその敷地を譲渡した場合、売却時の翌年2/15までに取り壊された場合

措置法35条３の適用があるとあるが、この取壊しとは滅失登記の完了をもって取壊しというのか。

【当方の見解】

１．

①契約日ベースで申告する場合、契約日において

家屋が存するため措置法35条３の適用はない。

②引渡ベースで申告する場合、令和8年の譲渡となるため、

相続開始があった日から同日以後３年の経過する日の属する年の

12月31日の期間を過ぎることとなり、適用はない。

２．

①令和７年中に家屋を解体し更地の状態で売買契約を締結した場合、

契約日ベースで申告しても措置法35条３の適用はあった。

②令和７年中に家屋及びその敷地を対象として売買契約を締結し、

令和8年2月15日までに家屋が取り壊された場合、

契約日ベースで申告しても措置法35条３の適用はあった。

３．滅失登記完了までは必要なく、

その後謄本に記載される取壊の原因日が2/15であればよい。

つまり業者の作成する取壊証明書の日付が2/15であればよいのではないか。

以上、よろしくお願いいたします。