税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
添付しました土地の評価について
ご教示いただけたらと思います。

【資料1】
・オレンジの地番4166-4,4161-2,4161-5の３筆を自宅敷地として利用
・建築基準法上の道路はピンクの4166-1（私道）
・建築基準法上の道路への接道は0.85ｍで、
　間口の残り1.89ｍは他人土地A（通路利用）に接道
・4166-1建築基準法上の道路（42条1項3号）は
　私道で持分が100/300あります。

【その他】
・航空図を見ると私道及び他人土地Aは通路のように見えます。
・上記私道は特定路線価申請済み（200,000円）です。
・特定路線価は、私道4166-1及び
　他人土地A4161-1に対して付されています。
・私道について、地役権の設定が数種あります。
　①通行　範囲全部　要役地4166-4,4161-5,4161-4）
　②送電線の架設、建物の築造、
　　送電線路に支障となる竹木の植栽禁止
　　範囲全部
　　要役地4094-2（同じ公図内になし）
・役所建築課の方に接道不足により再建築不可と言われています。
・不動産会社の査定では無道路地として
　かなり低い価額（1000万程度）を言われています。

【質　　問】
①上記の条件から、添付黄色の形で
接道開設して無道路地として計算してみました。
添付の計算で問題ないでしょうか。

②通路開設は、開口1.15ｍ（0.85と合わせて2ｍ）、
縦にどうするか迷って2ｍとってみました。
縦はどこまで取ればよいでしょうか。
1.15×垂直におろして16ｍでしょうか。

②私道4166-1には承役地として地役権（通行ほか）が設定されています。

評価はどうしたらよいでしょうか。
・通行に関する要役地は、自分所有の4166-4,4161-5、他人所有土地Bの4161-4。
・送電線の架設や建物築造禁止に関する要役地は遠く離れた土地4094-2（公図上見当たりません）。

③他人土地A4161-1に地役権を設定していた場合、
　下記が異なるという理解でよろしいでしょうか。
・承役地である他人土地Aについての地役権減額分を財産として計上する。（自分の土地は要役地）
この場合、単に通行となっていて建築禁止ではないので、
他人土地Aについての評価額の30％を計上すればよいでしょうか。

よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
タックスアンサー
No.4620無道路地の評価

【添付資料】
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260113_1.png
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260113_2.png