税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）
消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
１．東京都２３区内に賃貸アパートを２区画保有している個人がいます。
（いずれをも１０年以上所有しています）

２．１つを譲渡して、その資金と借入により
もう１つのアパートを、立退、解体のうえ新設する予定です。

３．売却を予定しているほうをＡ、新設するほうをＢとします。

４．売却額は約４億円、新設の建築代金は約５．５億円（税込）とします。

５．この土地はいずれも相続で得たもので、取得価額は不明です。

６．事業用の買替特例を使う予定です。

７．この個人は現在、免税事業者です。

８．その他財産が多数ありますが基本的には非課税売上が多く、
課税売上割合も８０％を大きく下回ります。

【質　　問】
１．念のための確認ですが、
Aの土地建物のアパートを譲渡して、
Bには建物だけを建築したうえで貸し出す場合でも
買替特例は使用できると思っています
（土地等の３００㎡以上などの規制はない）が正しいでしょうか。
その他の要件は具備しているものとします。

２．いま課税事業者の選択届出を出すか
このまま免税でいるかどうか検討しています。
消費税は所得税の特例などとは
別に考えて良いと思っていますがよろしいでしょうか。
すなわち、今回の例では、
買替資産の取得価額がいくらになるかに関係なく、
あくまでも買替資産Bの建築費５億円の１０％の５千万円が
消費税として認識できるという理解でよいでしょうか。
（仕入控除できるかどうかは別として）

３．買替資産の取得価額は以下だと思っています。
基本的なことですが、
その後に続く消費税の関係があるため確認させてください。

例）保有資産の土地価格０円（相続のため不明という前提です）、
建物簿価０（償却済）
売買価格　４億円（土地のみ、建物価値なし）
譲渡費用　０．１２億
建築価格　５．５億円（税込）

買替資産の取得価格は
①課税事業者選択した場合かつ税抜処理した場合
（０＋０．１２億）×８０％＝０．０９６億　・・・ア
４億×２０％＝０．８億　・・・イ
５億ー４億＝１億　・・・ウ
ア+イ+ウ＝１．８９６億

②免税のままであった場合
（０＋０．１２億）×８０％＝０．０９６億　・・・ア
４億×２０％＝０．８億　・・・イ
５．５億ー４億＝１．５億　・・・ウ
ア+イ+ウ＝２．３９６億

③課税事業者選択した場合かつ税込処理した場合
上記②と同様

特に③の算定が正しいかどうかにつき懸念があります。

４．土地はもともと自分で保有しているため
Bのその後の償却にあたり、
上記で算定された１．８９６億ないし
２．３９６億円を法定耐用年数にて
定額法償却でよいでしょうか。

５．Bの取得時の仕訳は以下でよろしいでしょうか。

①課税事業者選択届出を出しかつ
税抜処理をする場合
建物　　　１．８９６億　／
預金（借入金含む）　５．５億
仮払消費税　　０．５億
事業主貸　３．１０４億

②免税事業者のままでいる場合
建物　　　２．３９６億　／
預金（借入金含む）　５．５億
事業主貸　３．１０４億

③課税事業者選択届出を出しかつ
税込処理をする場合
上記②と同様

特に③が懸念され、
税込処理する場合は、
課税事業者を選択する意味は
なくなるのではと思っています。

６．５①の場合には０．５億円は
６０か月で償却していける
という理解でいますが、
よろしいでしょうか。

７．最後に、Bの立退き次第では
譲渡の翌年度までに完成引き渡しができるか不明なようです。
このような事情であれば、
以下のURLにあるやむを得ない事情の届出にあたるでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
https://www.zeiken.co.jp/souzoku/jirei-115.html#:~:text=%E3%81%BE%E3%81%9F%E3%80%81%E5%9B%BD%E5%86%85%E3%81%AB%E3%81%82%E3%82%8B%E4%BA%8B%E6%A5%AD,%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%8C%E5%BF%85%E8%A6%81%E3%81%A7%E3%81%99%E3%80%82
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3426.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3405.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6921.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3423.htm